Pagamentos de programas sociais se atualizam

Governo Federal já liberou R$ 800 milhões para pagamentos atrasados do Minha Casa, Minha Vida

Montante de R$ 1,6 bilhão pendente desde dezembro deve ser pago totalmente até agosto

Kelly Amorim, do Portal PINIweb

16/Julho/2015

 

O Ministério das Cidades confirmou nesta quinta-feira (16) para a revista Construção Mercado que R$ 800 milhões foram liberados para o pagamento dos atrasados da faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), conforme havia prometido no início do mês. O repasse dos recursos também foi confirmado por empresários do setor.

O volume de pagamentos em atraso desde dezembro totalizava, até então, R$ 1,6 bilhão. De acordo com o governo, os R$ 800 milhões remanescentes da dívida deverão ser liberados em agosto.

Segundo a secretária Nacional da Habitação, Inês Magalhães, os pagamentos mensais, partindo de 1º de julho, atenderão a um novo cronograma. Nestes casos, o pagamento irá ocorrer em 30 dias após a medição das obras para construtoras de pequeno porte, 45 dias para as médias e 60 dias as grandes.

A classificação do porte se dará pelo volume de faturamento, conforme padrão da Receita Federal. "A questão é que nós precisamos adequar o ritmo das obras ao que se tem de dinheiro disponível. Em agosto, esperamos já ter tudo isso resolvido", informou.

Serviços financeiros complementares e com comodidade

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Serviços financeiros

Oferecemos no endereço da Rua 2, nº 52 – Cidade Nova – Parauapebas/Pa, denominados SERVIÇOS FINANCEIROS: pagamento de contas publicas e privadas pela internet. O cliente nos entrega seu dinheiro e o boleto ou carne, pagamos com nosso recurso e depositamos depois os valores recebidos para cobertura. Nosso ganho é a taxa cobrada no ato, conforme tabela anexa. A vantagem é não ter horário determinado e nem o cliente ter que fica em longas filas e em desconforto. O pagamento é feito a vista, no ato.

Recarga de celulares também são feitas a vista, com pagamento deu uma taxa de acordo com a quantidade de créditos. Tudo imediato. Funciona de domingo a domingo para comodidade de todos.

Depósitos em contas pessoais, o cliente entrega o dinheiro e paga a taxa, transferimos para a conta indicada o recurso recebido.

Os serviços financeiros de compra\venda de ações, tesouro e investimento ou compra de commodities é feito mediante contrato, pagamento de taxa e percentual sobre rendimento posterior. Ver tabela anexa.

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ELETRÔNICOS – ELETRODOMÉSTICOS – CELULARES – ROUPAS\CALÇADOS

Para o cliente que compra sob planejamento e quer uma mercadoria de boa qualidade e mais barata, oferecemos nossos produtos pela internet. Revendemos produtos de confecções, calçados, eletro-eletronico, celulares, computadores das grandes marcas e grandes lojas. E toda a linha dos produtos AMWAY, como sabão em po, sabonetes, energéticos, perfumes e maquiagem, detergentes e alimentos. Pedidos pagos a vista e mercadoria entregue em até 15 dias.

Investir na Bolsa de Valores é uma alternativa de investimento...

Perfil ideal de um agente autônomo de investimento

CONTINUA

Assim como qualquer instituição financeira, o agente autônomo também depende de credibilidade e da própria reputação para prosperar. Ser honesto (muito honesto!) e ganhar a confiança do cliente no longo prazo ajudam a conquistar novos investidores por meio de indicações. O bom agente autônomo não é apenas um distribuidor de investimentos, mas também auxilia no acompanhamento da carteira do investidor e na realocação do portfólio quando necessário. Ele consegue demonstrar que o cliente está em primeiro lugar – garantindo uma relação duradoura e saudável.

Por último, é importante que a pessoa que mergulha na profissão de agente autônomo tenha alguma reserva financeira para arcar com os próprios gastos nos primeiros meses após a abertura do escritório. Enquanto não consegue montar uma carteira de clientes grande o suficiente para garantir a remuneração sonhada, pode ser necessário usar parte dessa reserva para manter o padrão de vida. Mas o tempo joga a favor do agente autônomo. À medida que os anos passam, o profissional poderá conquistar novos clientes sem perder os antigos, aumentando cada vez mais o bolo das comissões.

 Como se tornar um agente autônomo de investimento

Para exercer a profissão de agente autônomo, é preciso ser aprovado em um exame de certificação realizado pela Ancord (a associação nacional de corretoras e distribuidores). O exame visa verificar a qualificação técnica dos candidatos a exercer a profissão e inclui 80 questões de múltipla escolha, com quatro alternativas cada uma. As perguntas testam o conhecimento dos candidatos sobre o mercado financeiro, os produtos de investimento e a profissão de agente autônomo. É preciso acertar ao menos 70% das perguntas para ser aprovado. Para realizar a prova, não é necessário possuir diploma de ensino superior - basta ter concluído o ensino médio. Pessoas condenadas por crimes financeiros, impedidas de administrar os próprios bens ou com antecedentes criminais não podem realizar o exame. As datas, os locais, as instruções para a inscrição nas provas e a bibliografia recomendada podem ser consultados no site da Ancord.

A Ancord promove cursos específicos para a obtenção da certificação, existindo outros disponíveis no mercado. Depois que for aprovado no teste, o agente autônomo terá que solicitar seu credenciamento na Ancord para que possa começar a exercer a profissão. O profissional terá ainda de aderir ao código de conduta profissional dos agentes e também ao código de autorregulação do mercado desenvolvido pela Ancord. As duas solicitações podem ser feitas pelo site da associação.

A divisão de funções no mercado financeiro

O agente é o responsável por ajudar diretamente os clientes a escolher aplicações financeiras. Se o investidor ainda não conhece os fundos imobiliários ou então não sabe como usar opções para proteger a carteira de ações, por exemplo, cabe ao agente tirar as dúvidas. Ele não vai administrar os recursos do investidor, atividade que, no Brasil, é restrita aos gestores de carteiras. O agente também não vai escrever um relatório recomendando a compra ou a venda das ações porque ele não é analista de mercado (o que não impede, naturalmente, que ele repasse as análises das corretoras).

O que o agente pode e deve fazer é funcionar como uma ponte entre os analistas e os clientes. Quando a equipe de análise da corretora tiver identificado alguma oportunidade de investimento, por exemplo, o agente vai procurar o cliente e informá-lo da análise, dizendo que o papel pode estar em um ponto interessante de compra. A decisão final sobre a realização de um investimento cabe sempre ao cliente. As ordens de compra e de venda de ativos são feitas por escrito por e-mail ou em chamadas telefônicas gravadas.

O profissional também deve identificar o perfil de tolerância ao risco de cada cliente e indicar opções adequadas de investimento (baseado no teste de perfil fornecido pela corretora). Outra tarefa que pode ser assumida pelo agente é se informar sobre o objetivo do investimento de cada cliente e encontrar aplicações que se encaixem nessas necessidades específicas. Por exemplo, alguém que vai comprar um carro daqui a seis meses não deveria comprar ações ou outros ativos voláteis; já quem planeja se aposentar em 30 anos tem grandes chances de ganhar mais se adicionar ativos de renda variável à carteira. Por último, o agente também vai precisar saber o funcionamento de cada investimento, como a tributação e as limitações legais para a aplicação em determinadas classes de ativos ou fundos – há investimentos que são direcionados apenas a quem tem muito dinheiro, os chamados investidores qualificados.

Os agentes autônomos são muito importantes para o desenvolvimento do mercado financeiro. Como representante de uma corretora, o agente autônomo pode abrir em um escritório em uma cidade com 50 mil habitantes, por exemplo, e começar a dar cursos de investimentos para a população local. Uma parte dos alunos pode se transformar em investidores no futuro.

Links relacionados

- As regras para a atuação dos agentes autônomos de investimento foram estabelecidas pela instrução 497 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

- Todas as informações necessárias para tirar a certificação profissional estão no site da Ancord.

- Saiba como fazer cursos e montar seu escritório de agente de investimento.

Poupança e inflação não combinam. Invista em ações.

Quanto ganha um agente autônomo de investimento

Hoje não falta trabalho para agentes de investimento certificados. Todos os agentes precisam ser credenciados a uma corretora. Geralmente os agentes abrem escritórios próprios e recebem uma comissão que corresponde a uma parte da taxa cobrada pela corretora pela intermediação do investimento. A remuneração total do agente depende do número de clientes com quem ele mantém relação comercial e das condições do acordo fechado com a corretora sobre a comissão a ser paga por transação.

Em média, a receita anual de um agente autônomo varia entre 0,7% e 1,5% de todo o dinheiro que ele capta. Um profissional bem-sucedido que consiga montar uma carteira de clientes que, juntos, tenham um patrimônio aplicado de R$ 50 milhões, por exemplo, poderá alcançar uma remuneração anual de até R$ 750 mil. Captar tanto dinheiro, no entanto, é só para os melhores. A remuneração total também depende muito do perfil dos clientes.

O agente autônomo também tem algumas despesas. Em geral, é necessário ter um escritório para atender os clientes. Será necessário alugar uma sala e investir na compra de computadores, telefonia e móveis, entre outras despesas. Os agentes que dão cursos para a formação de investidores também vão precisar de uma sala de treinamento – mas isso pode ser feito na empresa onde os clientes trabalham, em um espaço alugado em um hotel, etc.

Perfil ideal de um agente autônomo de investimento

O agente é um grande facilitador na compra de um produto financeiro de investimento. Para desempenhar bem essa função, é necessário gostar e entender o mercado financeiro, falar bem, preferencialmente conhecer bastante gente e ter habilidade na área comercial. O agente de investimento também será seu próprio chefe – é por isso que é chamado de autônomo. Ter perfil empreendedor, não se importar em não ter uma remuneração fixa e entender que o sucesso da empresa só depende de si mesmo são pré-requisitos necessários.

Boa parte dos agentes autônomos de investimento é graduado em Economia, Administração ou Contabilidade. Mas qualquer pessoa que entenda o funcionamento do mercado de investimentos está apta a ingressar na profissão. O conhecimento técnico é importante para que o agente consiga convencer os potenciais clientes a investir dinheiro de acordo com suas orientações - que são sempre apoiadas nas recomendações dos analistas das corretoras de valores. Gerentes de banco insatisfeitos com o trabalho ou com o chefe, corretores de seguros e previdência, profissionais com certificações de conhecimento em finanças ou mesmo gente que sabe investir bem o próprio dinheiro têm grande potencial para se tornar um excelente agente.

Conhecer gente com dinheiro para investir também é outra competência desejável. Isso, no entanto, não basta. É necessário ter um perfil comercial, saber fazer uma reunião com os clientes, conseguir mostrar que entende do assunto, ser flexível para atender as demandas específicas de cada um e assumir uma postura ativa, sempre buscando novos investidores e apresentando àqueles que já fazem parte da carteira as oportunidades de negócio à medida que elas vão surgindo.  CONTINUA...

grupos de investimento na bolsa de valores é uma ótima opção

O que é um Agente Autônomo de Investimento?

Você entende de investimentos e sonha em se tornar dono do próprio negócio? Já pensou na possibilidade de distribuir aplicações financeiras? No Brasil, há cerca de 10 mil profissionais que ajudam as pessoas a tomar as decisões mais adequadas na hora de investir dinheiro. Os agentes autônomos de investimento, nome dado pela CVM a esse profissional após verificar que ele preenche as condições de atuação, explicam aos clientes o funcionamento de aplicações financeiras como ações, renda fixa, fundos de investimento, fundos imobiliários, derivativos e contratos futuros. Esses profissionais conhecem as regras do mercado financeiro e o risco/retorno das aplicações, tiram as dúvidas e aconselham os clientes que querem investir e vêm se tornando figura fundamental no desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro.

A profissão ainda tem um enorme potencial de crescimento. Nos Estados Unidos, por exemplo, mais de 700 mil pessoas ganham a vida ajudando os americanos a investir e a organizar as próprias finanças. A carreira consegue conciliar remuneração atraente com prazer no trabalho. De acordo com pesquisa do site CNN Money, o “financial advisor” (consultor financeiro) aparece em sexto lugar no ranking das profissões com os trabalhadores mais satisfeitos dos EUA. Os salários alcançam em média US$ 90,2 mil por ano, mas os profissionais melhor remunerados chegam a embolsar mais de US$ 200 mil. Engana-se quem acha que o mercado americano está saturado. Segundo dados do Departamento de Trabalho dos EUA, o número de consultores financeiros deve crescer 32% nesta década.

Com a queda dos juros para patamares mais civilizados no Brasil, a expectativa é que a profissão de agente de investimento passe por um verdadeiro boom nos próximos anos. A maior parte da população se acostumou a deixar o dinheiro investido nos bancos de varejo, como o Banco do Brasil ou o Itaú. Os dois investimentos mais populares do país são a caderneta de poupança e os títulos de capitalização – sabidamente duas aplicações financeiras que estão longe de serem as mais rentáveis.

A redução nos juros, entretanto, deve colocar em evidência as deficiências desses produtos financeiros e fará com que o Brasil passe por um processo semelhante ao que foi verificado nas últimas três décadas nos EUA. Lá, o dinheiro, que também já esteve majoritariamente aplicado nos bancos, migrou quase que inteiramente para corretoras e gestora de recursos independentes. Muitos dos maiores bancos dos EUA já nem possuem áreas próprias de gestão de recursos. Quando isso acontecer no Brasil, aumentará exponencialmente a demanda por aplicações financeiras mais rentáveis e sofisticadas, o que garantirá maior relevância e visibilidade aos agentes de investimento. Quem já tiver um escritório de distribuição de investimentos estabelecido e uma carteira de clientes consolidada terá vantagens competitivas por ter saído na frente.

CONTINUA...

alugueis, ótimo investimento

Por que o Safra comprou um pepino para aluguel e se deu bem

MARCIO FENELON

Após o interesse demonstrado pela série sobre bolha imobiliária, fui convocado a continuar escrevendo neste Especial de Imóveis do Cartas da Iguatemi/Empiricus.

Escolhi agora o tema de aluguel de imóveis.

A verdade é que há aluguéis e aluguéis. Saber reconhecer um aluguel que adiciona valor e como obter este aluguel é essencial para uma carteira de imóveis de sucesso.

Antes de começarmos, queria fazer uma confissão. Só a partir de 2005 eu comecei a entender o potencial do setor imobiliário. Até então eu não dava muita bola para ele. Tinha uma ideia relativamente negativa por pura falta de conhecimento.

Então em 2005 eu tive contato com incorporadoras de imóveis mexicanas em um desses eventos organizados por bancos para atrair investidores estrangeiros.

Estava lá para apresentar a empresa que trabalhava e acabei conhecendo duas empresas mexicanas do setor imobiliário que estavam arrebentando. Na época achava que o segmento imobiliário nunca poderia ser relevante no Brasil.

Mas se os mexicanos conseguiram, por que não seria possível no Brasil?

Mal sabia eu que dois anos depois estaria trabalhando em uma das empresas que participaram da revolução ocorrida no mercado imobiliário brasileiro.

E foi lá que aprendi a beleza de ter um negócio de renda recorrente.

Um negócio de renda recorrente é aquele em que você investe substancialmente no começo e, após a primeira venda, tem um longo fluxo de caixa positivo pela frente.

Um exemplo são empresas de TV a cabo. Depois de a pessoa assinar o pacote, a empresa pode esperar que ela ficará muitos meses ou anos pagando aquela conta.

Os aluguéis são a expressão máxima desta condição. São contratos de longo prazo e com uma barreira importante para o término do contrato: o custo de mudança. Isso faz com que tenham um alto grau de previsibilidade.

E previsibilidade vale dinheiro. Literalmente.

Se você recebesse uma proposta de dois negócios que projetam dar um fluxo de caixa de R$ 1.000.000 nos próximos cinco anos, qual você escolheria? Um deles seria um edifício de escritórios de qualidade e o outro seria uma revendedora de carros.

Qual você acha que proporcionaria maior segurança de se obter esse fluxo de caixa?

Certamente a venda dos carros é muito mais incerta do que a renda do aluguel. E por isso, só por isso, o fluxo de caixa advindo do aluguel vale mais.

Isso explica meu interesse no anúncio de um negócio concretizado cerca de duas semanas atrás. O famoso edifício de escritórios londrino 30 St Mary’s Axe foi vendido pela bagatela de R$ 2,84 bilhões (£ 720 milhões).

O comprador foi nada menos, nada mais do que o Grupo Safra do bilionário libanês radicado no Brasil Joseph Safra.

A compra teve uma certa dose de emoção pelo leilão acirrado. Foram 200 interessados do mundo inteiro. O preço inicial de £ 650 milhões foi facilmente superado.

Também foi motivo de comoção em Londres o fato de um libanês-brasileiro comprar um prédio que, depois de 10 anos de sua construção, já é considerado um ícone do segundo maior mercado financeiro do mundo.

O 30 St Mary’s Axe tem uma arquitetura no mínimo curiosa. Desenhado pelo famoso arquiteto inglês Norman Foster, este prédio não é conhecido pelo nome oficial. Em Londres todo mundo chama o prédio pelo seu apelido de Gherkin.

Gherkin é o nome dado pelos britânicos para o pepino usado para fazer picles. E sim, o prédio tem o formato de um pepino.

O Financial Times apurou que o cap rate da operação foi de 3,8%, ou seja, o prédio foi comprado por mais de 26 vezes o aluguel anual atual.

A pergunta que não quer calar é: o que faria o grupo de um bilionário libanês-brasileiro comprar um prédio com um cap rate tão baixo?

Vamos entender melhor o conceito de cap rate. Também conhecido como capitalization rate, este índice é feito por meio de uma conta muito simples:

Cap rate = resultado operacional / preço de aquisição

O resultado operacional ou net operating income (NOI) é o resultado de aluguéis recebidos diminuídos de despesas de vacância (geralmente condomínio), despesas de manutenção e despesas de administração. Ou seja, o resultado operacional representa o dinheiro que entra no bolso do dono do prédio no fim do ano ou do mês.

Dividir o resultado operacional pelo preço de aquisição indica qual percentual de rendimentos sobre o capital investido podemos esperar.

Comprar um imóvel por um cap rate de 3,8% ao ano significa que o imóvel está produzindo um resultado operacional de R$ 2.840.000.000 x 3,8% = R$ 107.920.000 por ano.

Quanto maior o cap rate, melhor para o comprador.

Talvez você já saiba que imóveis residenciais em São Paulo rendem cerca de 0,45% ao mês, ou 5,4% ao ano, segundo o Secovi. Assim, se o Grupo Safra conseguisse comprar R$ 2,84 bilhões em casas, ele receberia R$ 153.360.000 por ano ou 42% a mais do que o famoso Gherkin.

O cap rate de escritórios comerciais no Brasil é 9,66%, segundo a FGV.  Seriam R$ 274.344.000 em resultado operacional ou 154% a mais que o Gherkin.

Nesse momento você deve estar pensando: que vacilada hein, Safra?

Muita calma nessa hora. Alguns pontos importantes da operação devem ser levados em conta para entendermos o verdadeiro potencial da aquisição.

Pontos qualitativos da aquisição:

1 - Moeda

Obter rendimentos estáveis, com características de renda recorrente é sempre muito bom e por si só já valoriza um ativo. Mas obter renda recorrente em moeda forte é ainda mais valioso. Os aluguéis do Gherkin são denominados em libras esterlinas. Enquanto o real está permanentemente ameaçado de valorização, a libra esterlina tem característica de moeda forte, conferindo estabilidade.

2 - Localização

Londres é uma das poucas cidades do mundo que pouco sentem as flutuações econômicas. O mundo compra ativos imobiliários em Londres. Especialmente o mundo árabe, os russos, chineses, indianos, europeus e brasileiros. Se determinado país ou setor econômico está mal, sempre tem um outro país ou setor que está bem e portanto com vontade de comprar em Londres. O mesmo fenômeno acontece em Nova York.

3 -  Qualidade do ativo

Ser “O” prédio ícone de Londres é algo que não é facilmente obtido mesmo com muito dinheiro. Um projeto arquitetônico diferenciado e uma excelente localização fizeram o truque. E esta é uma barreira de entrada importante para este edifício.

Estamos falando aqui do imóvel comercial mais importante de Londres. É o que chamo de aluguel de placa. A empresa ter sede nesse prédio certamente causa uma boa impressão em seus clientes. E este não é um fator desprezível a ser considerado.

Este prédio certamente tem “earnings power” ou capacidade de obter aluguéis maiores que a média com alta taxa de ocupação.

4 - Tamanho do negócio

Por incrível que pareça para nós mortais, bons negócios de quase R$ 3 bilhões são difíceis de serem identificados. É verdadeiramente um problema para bilionários encontrar bons ativos para investir na casa dos bilhões. Durma com um barulho destes.

Pontos quantitativos da aquisição:

1 - O prédio atualmente

Do jeito que o prédio está hoje, supondo que os aluguéis sejam corrigidos pela inflação e também supondo que o prédio seja vendido ao final de 20 anos pelo mesmo cap rate, ele apresentaria uma taxa de retorno (TIR) de 5,65% ao ano.

2 - Potencial de crescimento dos aluguéis

O imóvel está atualmente 99% ocupado com um aluguel médio de R$ 209/m2/mês. Aluguel no nível do crème de la crème da Faria Lima...

 O interessante é que os últimos aluguéis foram realizados na faixa de R$ 245/m2/mês. Uma relevante diferença de 17%.

Dada a qualidade do prédio e o nível de ocupação, aliados ao fato de que é um dos marcos da cidade, é razoável esperar que o empreendimento consiga elevar substancialmente os aluguéis praticados.

Um aumento de 17% dos aluguéis faria com que o retorno subisse de 5,65% ao ano para 6,80% ao ano.

3 - Alavancagem

Para turbinar a rentabilidade da aquisição, basta financiar grande e realizar uma arbitragem de primeira categoria.

Consultando operações similares de financiamento de prédios de escritórios, estimo que o Grupo Safra deve conseguir financiamentos com custo da ordem de Libor + 1,95% a.a.

Financiando 75% do valor de compra deste imóvel, o retorno que estava em 6,80% ao ano passaria a 9,59% ao ano. Esse aumento se deve ao fato de o retorno operacional ser maior que o custo do financiamento.

Pronto, obter quase 10% de retorno ao ano em libras esterlinas é um número muito bom para um ativo com alta previsibilidade de fluxo de caixa como este Gherkin adquirido pelo Grupo Safra. Mesmo comparando com o yield de imóveis comerciais brasileiros de 9,66% ao ano.

Portanto o objetivo do Grupo Safra vai muito além da mera conservação de capital nesta transação. Os retornos operacionais são maiores do que aqueles que seriam exigidos em um financiamento da aquisição e só isso já representa criação de valor para o Grupo Safra. Mas mesmo sem utilizar da alavancagem, o prédio tem características que permitem visualizar um aumento do resultado operacional ao longo dos anos com alta previsibilidade.

No final das contas, um pepininho até que não cai tão mal.

E quais são as oportunidades que temos no mercado brasileiro de aluguéis?

Isto é assunto para semana que vem.

Grande abraço.

PS: Caso ainda não tenha visto, na semana passada divulgamos o primeiro relatório da série Especial de Imóveis, abordando o tema bolha imobiliária. É um mapa completo para ajudar quem está prestes a tomar uma decisão sobre imóveis - seja na ponta compradora ou vendedora. Apresentamos um cenário base de preços, além de estimativas de descontos para bons negócios.

Marcio Fenelon